378 Những giải pháp cơ bản góp phần hình thành giá đất hợp lý ở An Giang

5
Nhưng tôi tự hiểu rằng, việc bảo vệ thành công luận văn này chỉ mới là bước
đầu trên con đường khoa học và phục vụ. Tôi phải biến các kiến thức đã tiếp nhận
được thành các lý giải hợp lý cho một số vấn đề của thực tiển, của địa phương thì
mới xứng đáng với những người đã giảng dạy, đã thương yêu, khuyến khích, giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập. Con đường sắp tới ấy rất tươi vui nhưng cũng sẽ rất dài
và nhiều gian khổ. Con đường ấy chỉ có chút kết quả nếu tôi luôn giữ được nghị lực,
sự trung thực và nhiều tâm huyết với xã hội.
Tháng 8/2006
BÙI TÔN
























6
MỞ ĐẦU

1 - Tính cấp thiết của đề tài :
Giá đất tăng cao đang cản ngại việc giải phóng mặt bằng xây dựng các khu
công nghiệp, làm tăng giá thành sản phẩm ảnh hưởng tới sản xuất và đầu tư, chi
ngân sách nhà nước cho bồi hoàn giải toả đất tăng cao. Mặt khác, trong khi mức
tăng thu nhập trong xã hội còn chậm, giá đất tăng nhanh làm việc cải thiện nhà ở của
nhân dân, nhất là những người thu nhập thấp gặp khó khăn. Tình hình này còn khiến
cho việc nâng cấp, mở rộng và xây dựng các công trình công cộng cũng bị ảnh
hưởng do khó thống nhất về giá bồi hoàn đất, tạo ra một số khiếu kiện dai dẳng vì
giá “thị trường nhà đất” cao hơn giá bồi hoàn của nhà nước. Bên cạnh đó, tình hình
này còn sản sinh ra nạn đầu cơ đất đai, làm giá đất càng tăng lên. Gần đây, thị
trường nhà đất lại lắng đọng do nhiều nguyên nhân, kéo theo nguy cơ biến động của
thị trường tài chính – tiền tệ.
Từ các mặt trên, luận văn tập trung nghiên cứu tình hình giá đất tăng cao
trong những năm gần đây, cố gắng nhận diện nguyên nhân và khuyến nghị một số
giải pháp hình thành giá đất hợp lý, thúc đẩy thị trường đất đai phát triển lành mạnh,
phục vụ tốt tăng trưởng và phát triển.
2 – Phạm vi nghiên cứu của đề tài :
Để tập trung hơn, luận văn chủ yếu nghiên cứu giá đất ở, đất chuyên dùng,
một ít về giá đất nông nghiệp. Nhưng nói đến giá cả thì phải nói đến thị trường. Cho
nên, luận văn sẽ đi khá sâu về thị trường đất đai, những mặt tốt và tồn tại trong quản
lý nhà nước đối với thị trường đất đai, nguyên nhân và giải pháp trong sắp tới.
Địa bàn nghiên cứu là An Giang. Tuy phạm vi địa lý hẹp nhưng do ảnh
hưởng chính sách kinh tế và quản lý chung của Nhà nước và ít nhiều, thị trường đất
đai An Giang vẫn có những yếu tố phổ quát chung nên tin rằng vẫn thể hiện được
tính khoa học của vấn đề nghiên cứu.
3 – Nét mới của luận văn :
Trọng tâm của luận văn là soát xét mức độ vận dụng quan điểm kinh tế thị
trường định hướng XHCN, khoa học về quản lý kinh tế, thực trạng phát triển thị

7
trường đất đai. Trên cơ sở đó, kiến nghị các giải pháp hình thành giá đất hợp lý nói
riêng và tiếp tục phát triển thị trường đất đai nói chung.
Trong xem xét các khía cạnh của vấn đề, luận văn cố gắng khẳng định lại
một phương pháp hay công thức tổng quát để tính giá đất đai và khuyến nghị các
trường nên áp dụng nó.
Và trong giải pháp ổn định giá đất, luận văn sẽ thực nghiệm việc lượng hoá
các nhân tố tác động vào giá đất. Nghĩ rằng, điều này là bước đầu thử nghiệm khi
muốn xử lý giá đất trên thị trường.
4 – Phương pháp nghiên cứu của luận văn:
Luận văn thu thập các số liệu sơ cấp, thứ cấp, rà soát các chính sách, tình
hình tổ chức thực hiện và tiến hành một số điều tra, khảo sát để đối chiếu với các lý
thuyết khoa học và công thức định giá đất để nhận định tính sát đúng trong tổ chức
thực hiện, tập trung phân tích nguyên nhân và khuyến nghị các giải pháp.

5 – Kết cấu của luận văn :
Luận văn gồm 3 phần chính :
Phần mở đầu : Giới thiệu tính cấp thiết của đề tài, Phạm vi nghiên cứu, Nét
mới của đề tài, Phương pháp nghiên cứu, Kết cấu của luận văn.
Phần nội dung :
+ Chương 1 : Lý luận về đất đai, thị trường đất đai và giá đất
+ Chương 2 : Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội và quá trình hình thành
quan hệ đất đai ở An Giang. Tình hình sử dụng đất, biến động giá đất tại An Giang.
Một số nguyên nhân khách quan và chủ quan làm giá đất tăng cao.
+ Chương 3 : Các giải pháp nhằm hình thành giá đất hợp lý ở An Giang.
Phần phụ lục : Các bản đồ tỉnh An Giang liên quan – Các bảng biểu và danh
mục các văn bản hiện hành về đất đai và giá đất; các tài liệu, lý thuyết, giáo trình,
thông tin báo chí đã tham khảo

**************




8

NỘI DUNG LUẬN VĂN

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT

1- Về phạm trù đất đai và hàng hoá đất đai:
Đất đai là một tư liệu sản xuất cơ bản và có giá trị sử dụng rất lớn. Bởi vì, đất
đai đưa vào sử dụng sẽ mang lại những sản phẩm thiết yếu cho con người (như
lương thực, thực phẩm ) và là “bước 1” của sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch
vụ, phát triển giao thông, văn hoá, giáo dục Bởi vì hoạt động nào cũng phải diễn ra
trên một mảnh đất cụ thể.
Đồng thời, đất đai là một loại hàng hóa nhưng là một loại hàng hoá đặc biệt.
Hàng hoá đất đai được trao đổi, mua bán trên thị trường nên đất đai có giá cả.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không ai làm ra được đất đai, nên đất đai
thuộc về phạm trù vĩnh viễn, là một loại hàng hóa quý hiếm. Mặt khác, trong đất đai
lại còn có công sức của con người khai hoang, phục hóa, cải tạo cho phù hợp với
yêu cầu sử dụng, kể cả phải đổ xương máu để bảo vệ lãnh thổ. Do đó, đất đai có giá
trị và trong thuộc tính giá trị của đất còn có cả yếu tố lịch sử và tinh thần.
Giá cả đất đai phản ảnh quan hệ đất đai trên thị trường và chịu sự tác động
của các quy luật kinh tế khách quan, nhất là quy luật giá trị, quy luật cung – cầu.
Do đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản và còn có yếu tố lịch sử, tinh thần nên
đất đai có sự tác động quan trọng của chính trị và nhà nước nào cũng phải quản lý
đất đai với mức độ, cách thức khác nhau.
Đối với pháp luật Việt Nam, hàng hóa đất đai là hàng hóa về quyền sử dụng
đất. Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp bao gồm quyền sử dụng đất ở, đất
nông lâm ngư nghiệp, đất trồng cây công nghiệp, đất dùng cho sản xuất công
nghiệp, thương mại, dịch vụ, dùng cho các mục đích về văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Tuy nhiên, hàng hóa đất đai không áp dụng đối với đất công cộng thuộc

9
quyền sử dụng của mọi người. Vì quyền sử dụng đất công cộng của người này
không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác.
Hàng hóa quyền sử dụng đất ở Việt Nam không phải là một khái niệm trừu
tượng mà gắn với một diện tích đất cụ thể, ở một vị trí cụ thể.
Đất đai là tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt không di dời được và có giá trị
lớn nên pháp luật quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục trong quan hệ đất đai nhằm quản
lý đất đai và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của các tổ chức và công dân.
1.2.Các thuộc tính của hàng hóa đất đai :
1.2.1. Giá trị sử dụng của hàng hóa đất đai
Giá trị sử dụng của hàng hoá đất đai thể hiện công dụng của đất đai. Công
dụng của đất đai rất đa dạng, nó phụ thuộc vào yêu cầu của người sử dụng đất và đặc
điểm khách quan của từng loại đất đai. Chúng có thể là đất dùng để ở, để sản xuất
công nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, chăn nuôi gia súc – gia cầm và thủy hải
sản; dùng để xây dựng các công trình phục vụ giao thông, hoạt động thương mại,
dịch vụ, phục vụ an ninh – quốc phòng, văn hóa – xã hội v.v Trong đất đai còn có
loại đất hầm mỏ mà nếu khai thác, chế biến sẽ tạo ra nhiều loại sản phẩm có giá trị
sử dụng rất cao.
1.2.2. Giá trị của hàng hóa đất đai:
Đối với các lọai hàng hóa thông thường thì giá trị của hàng hóa là lao động
trừu tượng của người lao động sản xuất ra hàng hóa đó kết tinh trong nó. Nhưng đất
đai là sản phẩm của tự nhiên và theo nghĩa này thì đất đai không có giá trị.
Tuy nhiên, như trên đã nêu, đất đai lại có một điểm đặc biệt là nó chỉ trở
thành hữu dụng hơn khi được con người bỏ công sức ra khai hoang, phục hóa, cải
tạo. Do đó, đất đai có giá trị theo nghĩa kinh tế - chính trị và thực tiễn. Trên đất đai
còn có nhà ở, các công trình giao thông, điện, nước, cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế,
các công trình kinh tế khác, làm giá trị đất tăng lên rất cao. Bởi vì, trên các diện tích
đất này đã có giá trị lao động sống và lao động quá khứ. Các giá trị đó dịch chuyển
vô hình vào một khu vực đất cụ thể làm tăng giá trị của đất.
Ngày này, con người ngày càng ra sức cải tạo đất đai và xây dựng nhiều tiện
ích trên đất đai nên giá trị của hàng hóa đất đai có xu hướng tăng lên theo thời gian.
1.2.3. Đặc trưng của hàng hóa đất đai :

10
Đối với các lọai hàng hóa thông thường, muốn tăng cung thì chỉ cần tăng sản
lượng sản xuất. Còn cung của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào cung đất đai.
Về nguyên tắc, tổng cung của đất đai là cố định vì đất đai là sản phẩm của tự
nhiên. Nhưng cung riêng biệt của từng loại hàng hóa đất đai (như đất ở, đất chuyên
dùng v.v ) có thể tăng lên do khai hoang, cải tạo đất, thay đổi quy họach và kế
họach sử dụng đất, tức là thay đổi về cơ cấu sử dụng và đầu tư cải tạo đất sẽ làm
tăng cung riêng biệt của từng loại đất.
1.3.
Về thị trường hàng hoá đất đai ( gọi tắt là thị trường đất đai) :
1.3.1. Khái niệm về thị trường đất đai:
Thị trường đất đai bao gồm các họat động mua bán, sang nhượng, cầm cố, thế
chấp, cho thuê đất trống hoặc đất có kèm theo các công trình kiến trúc hoặc hoa lợi .
Khái quát hơn, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất
đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khỏang thời gian nhất định,
theo một giá cả nhất định và tuân theo các quy luật của thị trường.
Ở nước ta, hàng hóa đất đai giao dịch trên thị trường là hàng hóa giao dịch có
điều kiện. Đó là giao dịch quyền sử dụng đất.Vì đất đai thuộc sở hữu tòan dân mà
nhà nước là đại diện. Nên trong giao dịch đất đai có một số hạn chế do luật định.
Đây là điểm khác biệt với thị trường đất đai tư bản chủ nghĩa có sự giao dịch quyền
sở hữu đất đai với đầy đủ các quyền liên quan.
Luận văn cũng có sự phân biệt nhất định giữa thị trường đất đai và thị trường
bất động sản.Chúng tôi cho rằng, thị trường bất động sản có bao hàm thị trường đất
đai. Thí dụ: khi mua một cái nhà, thường là ta mua cả đất và giá trị xây dựng của căn
nhà đó. Nhưng luận văn này tách thị trường đất đai ra để nghiên cứu vì hiện nay,
thường thì chi phí mua đất, nhất là đất ở và đất chuyên dùng, chiếm tỷ trọng gần như
tuyệt đối trong giá trị bất động sản. Thí dụ: một căn nhà ở trung tâm thành phố Long
Xuyên được giao dịch với giá 3 tỷ đồng thì phần giá trị xây dựng của căn nhà đó chỉ
khoảng 300 triệu đồng, bằng 10% tổng giá trị giao dịch. Còn giá của diện tích đất ở
của nơi đó lên tới 2,7 tỷ đồng, chiếm 90% tổng giá trị giao dịch. Ở các thành phố
lớn, sự chênh lệch này còn lớn hơn do giá đất của những nơi đó cao hơn.
Nên biến động của thị trường bất động sản (bao gồm đất và kiến trúc trên đất)
chủ yếu là do sự biến động của giá cả đất đai.
1.3.2.Các hình thức giao dịch đất đai trên thị trường

11
+ Tương ứng với các lọai đất được giao dịch, có các lọai thị trường đất đai
được hình thành như: thị trường đất ở, thị trường đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu
năm, đất lâm nghiệp, diêm nghiệp, thị trường đất chăn nuôi thủy hải sản, thị trường
đất chuyên dùng khác v.v
+ Các hình thức giao dịch đất hoặc có kèm theo các công trình kiến trúc, hoa
lợi trên mặt đất bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp.
+ Theo tính chất pháp lý thì có thị trường giao dịch đất đai chính thức và
không chính thức: Thị trường giao dịch đất đai chính thức thường do các công ty
nhà đất thực hiện; hoặc giao dịch đất đai thông qua các trung tâm giao dịch nhà đất.
Giao dịch nhà đất trực tiếp giữa các tổ chức, công dân có nhu cầu về đất và
được kết thúc bằng các thủ tục giao dịch theo luật định. Tuy không phải là thị trường
chính thức nhưng đều là họat động hợp pháp và chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường
đất đai.
Giao dịch đất đai thông qua thị trường chính thức thường có giá cả hợp lý
hơn nhờ có nhiều thông tin để người mua chọn lựa và đảm bảo tốt hơn các quyền lợi
hợp pháp của các bên giao dịch nhưng phải trả phí dịch vụ.
Thị trường không chính thức do những người không đăng ký kinh doanh đất
đai thực hiện, chủ yếu là mua đi bán lại đất đai, thường có nguy cơ không đảm bảo
quyền lợi hợp pháp của người mua như mua nhầm đất đã có quy họach của nhà
nước; không được cơ quan chức năng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có
trường hợp người mua bị lừa đảo; giá cả thường chưa hợp lý vì người mua dể bị
“nhiểu” thông tin.
1.3.3. Đặc điểm của thị trường đất đai:
+ Thị trường đất đai thường là thị trường địa phương và là thị trường không
có trung tâm tập trung hàng hóa.
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể di chuyển diện tích đất từ nơi này
đến nơi khác được. Cho nên, sự thừa đất của nơi này không thể làm giảm đi sự thiếu
hụt đất của nơi khác. Do đó, thị trường đất đai chủ yếu là thị trường địa phương. Về
giá, do quy luật của mặt bằng giá cả chung nên giá cả đất đai ở các thị trường trung
tâm có thể lan tỏa ra các nơi khác theo một cự ly và mức độ nhất định.
Do không thể tập trung một số diện tích đất có nhu cầu giao dịch lại một địa
điểm để trao đổi, mua bán như các hàng hoá thông thường khác nên giao dịch đất

12
đai thường được thực hiện thông qua các công ty nhà đất, người môi giới, hoặc giao
dịch trực tiếp qua các thông tin quãng cáo hay các nguồn thông tin khác. Hiện nay, ở
một số thành phố lớn đã có họat động của các trung tâm giao dịch nhà đất. Thông
thường, các thủ tục, trình tự giao dịch đất đai được quy định bởi pháp luật và nhà
nước thường áp dụng một số biện pháp (như đòn bẩy thuế, cấp quyền sử dụng đất )
để bảo vệ quyền lợi chính đáng của tổ chức và công dân, điều tiết thị trường và hạn
chế các tiêu cực trong giao dịch đất đai.
+ Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hòan hảo vì mang tính
độc quyền rất cao do cung hàng hóa đất đai luôn có hạn, quyền của người bán
thường chi phối hơn do khi đang giao dịch thì đất vẫn thuộc sỡ hữu của họ và
thường thì ít thông tin chính xác để người mua chọn lựa.
+ Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường đất đai là phổ biến và có mục
đích là giúp cho thị trường đất đai phát triển lành mạnh. Và sự can thiệp đó thường
biểu hiện bằng việc nhà nước ban hành pháp luật về đất đai, quyết định về quy
họach và kế họach sử dụng đất, phát triển cơ sở hạ tầng công cộng, quy định các thủ
tục giao dịch và các loại giấy tờ pháp lý về đất đai, quy định việc công khai hoạt
động của thị trường đất đai. Đồng thời, nhà nước cũng là nhà đầu tư lớn nhất trên thị
trường đất đai như cấp quyền sử dụng đất, thu thuế sử dụng đất hay chuyển mục
đích sử dụng đất, cho thuê đất và có thẩm quyền và năng lực lớn nhất trong xử lý
cân đối cung – cầu đất đai.
+ Thị trường đất đai nhạy cảm với tình hình chính trị, kinh tế, xã hội
Như trên đã nêu, đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản và là hàng hóa quý hiếm
nên mọi biến động về chính trị, kinh tế, xã hội ảnh hưởng ngay đến thị trường đất
đai như tăng trưởng kinh tế cao làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên, giá cả đất đai
cũng tăng theo v.v
1.3.4. Các nhân tố cơ bản tác động vào thị trường đất đai:
+
Cung đất đai: là tổng diện tích các loại đất đai có thể giao dịch trên thị
trường tại thời điểm nhất định.Cung đất đai phụ thuộc các yếu tố :
- Chính sách đất đai của nhà nước như công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất, chính sách hạn điền, thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục
chuyển nhượng đất đai v.v
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của nhà nước.

13
- Quy mô thị trường đất đai : Cung đất đai ít, quy mô thị trường nhỏ, có sự
mất cân đối lớn với cầu, giao dịch đất đai bị trắc trở thì giá cả đất đai sẽ tăng cao.
+ Cầu về đất đai là khối lượng hàng hoá đất đai hay tổng diện tích đất đai
cùng với các yêu cầu riêng của từng loại đất mà người mua yêu cầu và có khả năng
thanh toán trên thị trường.
Cầu đất đai phụ thuộc vào các yếu tố: Mức tăng trưởng của nền kinh tế - Tốc
độ tăng dân số tự nhiên và cơ học – Thu nhập dân cư hay sức mua – Tốc độ đô thị
hoá và công nghiệp hóa của mỗi nước, khu vực và địa phương.
1.3.5. Các chủ thể tham gia thị trường đất đai:
+ Nhà nước: Nhà nước luôn có vai trò quan trọng hàng đầu trên thị trường đất
đai vì là chủ thể thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai – Nhà nước là “nhà
đầu tư lớn nhất” về đất đai vì nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, trao
quyền sử dụng đất với nhiều hình thức và với diện tích đất các loại lớn nhất cho các
tổ chức và công dân và đầư tư các cơ sở hạ tầng, cung ứng các nguồn tài chính lớn
cho khai hoang, phục hoá, cải tạo đất tạo ra nguồn cung lớn cho xã hội.
+ Các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất với các hoạt động như : đầu tư cơ sở
hạ tầng rồi bán nên nhà, đầu tư xây dựng chung cư, cao ốc văn phòng, các khu dân
cư để bán hoặc cho thuê, đầu tư kinh doanh mặt bằng chợ, siêu thị, trung tâm văn
hoá, triển lãm, hội chợ, đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp v.v hoặc thực
hiện các dịch vụ giao dịch đất đai có thu phí.
+ Giao dịch trực tiếp giữa các tổ chức và công dân. Đây là hoạt động lâu đời
nhất, khối lượng giao dịch đất đai lớn nhất và là giao dịch hợp pháp.
+ Các tổ chức tài chính tín dụng tham gia vào giao dịch đất đai, các công
trình dân sinh và kinh tế qua việc cho vay, thanh toán giữa các bên. Có một số ngân
hàng và tổ chức tín dụng còn trực tiếp đầu tư kinh doanh trên thị trường nhà đất.
+ Ở các vùng có giao dịch đất đai hay giao dịch nhà đất với khối lượng lớn
thường có vai trò của các tổ chức định giá nhà đất, sàn giao dịch đất đai.
+Hiện nay trên thị trường còn có hoạt động “đầu cơ đất đai” với khối lượng
khá lớn, tạo ra một số tiêu cực trên thị trường đất đai.
1.3.6. Vai trò, vị trí của thị trường đất đai :
+Thị trường đất đai phát triển sẽ giúp phân bổ và sử dụng có hiệu quả các
nguồn lực đất đai, lao động và thu hút các nguồn lực khác.

14
+Thị trường đất đai là một thị trường quan trọng trong các thị trường . Đất
đai là tư liệu sản xuất cơ bản nhất, là hàng hoá quan trọng. Phát triển tốt thị trường
đất đai sẽ giúp phát triển các thị trường khác và thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển.
+ Thị trường đất đai (cùng với thị trường bất động sản) là thị trường đầu vào
của các ngành sản xuất kinh doanh, không thị trường hàng hoá nào có thể thay thế
được. Thị trường đất đai phát triển chậm sẽ làm giảm tốc độ phát triển sản xuất kinh
doanh, dẫn đến cung hàng hóa đất đai < cầu, giá cả đất đai tăng cao, đầu tư chậm lại,
giá thành sản phẩm tăng lên làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế, mặt bằng
chung của giá cả thay đổi ảnh hưởng đến kinh tế và đời sống.
+ Thị trường đất đai và thị trường tài chính tiền tệ có tác động qua lại với
nhau. Thị trường đất đai phát triển sẽ thu hút một lượng lớn vốn trên thị trường tài
chính tiền tệ, giá trị các công trình hay xây dựng nhà ở hàng năm được tính vào tăng
trưởng GDP. Và ngược lại, thị trường tài chính phát triển chậm sẽ kéo theo sự trì trệ
trên thị trường đất đai do thiếu vốn đầu tư.
+ Hoạt động của thị trường đất đai tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thông
qua các chính sách lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển mục
đích sử dụng đất, thuế lợi tức doanh nghiệp. Ngoài ra, việc giao đất, cho thuê đất có
thu tiền và hoạt động của các doanh nghiệp nhà nước trên thị trường đất đai cũng
mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
+ Phát triển tốt thị trường đất đai còn mang lại những hệ quả tốt về chính trị
và tinh thần. Bởi vì, giao dịch đất đai thông suốt chính là tạo điều kiện cho nhân dân
làm chủ thực sự tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia, tự mình nâng cao đời sống
và góp phần phát triển kinh tế - xã hội.
1.4.
Những nhân tố cấu thành giá cả đất đai và vai trò của từng nhân tố
trong giá đất :
Giá đất đai là biểu hiện tổng hợp sự cấu thành của hàng loạt yếu tố. Nghiên
cứu các nhân tố này giúp ta lưu ý khi xem xét về hiện tượng tăng lên hay giảm
xuống của giá cả đất đai để lựa chọn biện pháp tác động có hiệu quả vào thị trường
đất đai nói chung hay giá đất nói riêng.
Trong các yếu tố đó, có 4 nhân tố cơ bản là :

Xem chi tiết: 378 Những giải pháp cơ bản góp phần hình thành giá đất hợp lý ở An Giang