Luận văn tốt nghiệp 5 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
lẫn. Ở đây đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân
bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về bất động
sản mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Có
nhiều dạng quyền liên quan đến bất động sản và không phải quyền nào cũng có
thể luân chuyển. Vì những quyền hạn liên quan đến bất động sản này nên cần
phải định nghĩa chính xác thế nào là bất động sản dưới góc độ nhà môi giới: Bất
động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở
hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những phần của công
trình mà theo luật định riêng tách biệt với mảnh đất.
1.1.1.3. Môi giới bất động sản
Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới bất động
sản gợi cho chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt
động đó. Tên gọi và nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về những
nhóm người cụ thể, hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy vậy không
phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là
như thế nào? Để hiểu rõ chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong
cụm từ “Môi giới bất động sản”. Như trên đã trình bày, ta có thể định nghĩa
về môi giới bất động sản: Môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ
ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất
động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản. Như vậy,
môi giới bất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đối
tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của
những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như
hợp đồng bán, trao đổi, thuê và cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của
bất động sản nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 6 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các
quyền đối với bất động sản.
1.1.1.4. Bản chất của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động đòi hỏi phải có tính
chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các
quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà
môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản chính là việc kết nối các thương vụ,
tạo sự thống nhất giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có cung về
bất động sản và những người có cầu về bất động sản kết nối được với nhau,
qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận
những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về
những điều kiện đó. Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hoạt động
máy móc.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp
xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ
một cách nhanh chóng, hợp lí và hiệu quả nhất.
1.1.1.5. Vai trò của môi giới bất động sản
Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho
khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hoá và những điều kiện
đặt ra. Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều
thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa.
Vai trò của việc môi giới là khái niệm rộng mà bên cạnh vấn đề bản chất
của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào? Những
hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt
nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 7 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
dắt đến việc kí kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để
bảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của môi giới sẽ
được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công
việc này.
Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt
động xã hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà
đầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một
điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu
quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế. Thị trường bất động sản đóng vai trò
rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng
trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Và
môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao
gồm: người mua – môi giới - người bán.
Giữa người mua và người bán, hay nói cách tổng quát là giữa cung và
cầu cần có môi giới vì các nguyên nhân sau:
- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh
- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
- Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinh
nghiệm.
Ngoài ra còn có các nguyên nhân khác
Do vậy môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng:
+ Về tài chính: thuế, vốn vay, phí…
+ Về giá cả: đưa ra giá cả một cách hợp lí
+ Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian được thực hiện một giao
dịch về mua bán diễn ra khoảng từ 6 tháng đến 1 năm
+ Mức độ an toàn: tìm được đối tác tốt, đáng tin cậy
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 8 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
1.1.2. Môi giới mua bán nhà ở
1. 1. 2.1. Khái niệm nhà ở
Từ thời kì sơ khai khi mới xuất hiện loài người đã biết tìm những hang đá
những hốc cây làm nơi trú ngụ. Khái niệm nhà ở tuy chưa hình thành nhưng
nó bắt đầu khởi nguồn từ đó. Kế tiếp đó khi loài người phát triển ở một trình
độ cao hơn, họ đã bắt đầu biết dựng các túp lều, những mái lá đơn sơ…Xã hội
ngày càng phát triển thì nhà ở ngày càng trở nên quan trọng hơn với cuộc
sống của con người. Nhà ở phát triển cùng với sự phát triển của xã hội ngày
càng hiện đại hơn cùng với sự hiện đại hoá của xã hội.
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người. Nhà ở
là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên
nhiên như nắng, mưa, gió, bão…
1. 1.2.2. Vai trò của nhà ở
Nhà ở có vai trò hết sức quan trọng đối với đời sống của con người.
Ph.Angghen đã nhấn mạnh: “Con người trước hết cần phải ăn uống, chỗ ở và
mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…”An cư
rồi mới lạc nghiệp – đó là câu nói từ bao đời nay ông cha ta đã đúc kết lại. Có
ổn định được nơi ăn chốn ở thì mới nói đến chuyện học hành, làm việc…
Sự hình thành và phát triển cộng đồng liên xã, thôn xóm, sự phát triển
của các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với sự
phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối
với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản
ánh trình độ phát triển kinh tế - kĩ thuật của mỗi nước, mức sống của dân cư
mỗi dân tộc. Thực tế cho thấy, khi nhìn vào các ngôi nhà có thể nhận biết
được phong tục, tập quán, đời sống vật chất và tinh thần của những người
đang sống trong những ngôi nhà đó và của cả cộng đồng.
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 9 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Nhà ở là mối quan tâm chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là
nước đang phát triển và kém phát triển. Nhà ở là nhu cầu rất chính đáng của
người dân đặc biệt ở các thành phố lớn. Trong nền kinh tế thị trường ổn định
thì đầu tư cho bất động sản nhà ở chiểm khoảng 2% – 8% tổng sản phẩm quốc
dân (GDP).
1.1.2.3. Các hình thức hoạt động môi giới nhà ở
• Môi giới mua bán nhà ở
Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm các hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất động
sản công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch
vụ du lịch, thể thao…đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị
trường bất động sản. Tuy nhiên các giao dịch về bất động sản chủ yếu xoay
quanh các giao dịch về đất và nhà ở là phổ biến và mang tính chi phối tính
chất hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay.
Trong hoạt động môi giới mua bán bất động sản, nhà môi giới giúp
khách hàng cần mua mua được bất động sản theo yêu cầu của khách hàng và
cũng là giúp bên cần bán bán được bất động sản của họ. Bên cạnh đó nhà môi
giới còn có thể tư vấn giúp khách hàng mua bán bất động sản và có cái nhìn
chính xác một cách hợp lí và hiệu quả cao nhất.
Chìa khoá để thành công của nhà môi giới là phải giành được niềm tin từ
người mua, hiểu chính xác được nhu cầu của họ, có thể tư vấn, góp ý cho
khách hàng…tổng hợp thông tin, tìm kiếm và giới thiệu cho họ những bất
động sản phù hợp nhất, cung cấp cho họ sự chọn lọc sẵn có. Điều này đòi hỏi
nhà môi giới phải có một kho bất động sản phong phú của khách hàng cần
bán để giới thiệu, cung cấp cho khách hàng một cách chính xác, hợp lý đáp
ứng nhu cầu của họ, hiểu được động lực và sự cần thiết của khách hàng, đưa
ra những lời khuyên và hướng dẫn khi yêu cầu và giúp đỡ người mua trong
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 10 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
quá trình đưa ra quyết định. Sau khi bên mua hay bên bán đã tìm được đối
tượng, nhà môi giới cần phải giúp bên mua, và bên bán định giá bất động sản
một cách chính xác và hợp lý.
Việc định giá được viết trên giấy tờ và đó là cách hợp pháp để người
mua và người bán có thể bắt đầu quá trình thương thuyết. Nếu quá trình
thương thuyết giứa hai bên thành công, bước tiếp theo của nhà môi giới là
cung cấp dịch vụ hậu mãi cho người mua và người bán bất động sản như:
thực hiện những vấn đề thủ tục pháp lí, hợp đồng, phát triển ý tưởng, tư vấn
sử dụng…
Sau khi giúp bên mua, bên bán thực hiện xong giao dịch nghĩa là đã hoàn
thành công việc môi giới mua bán bất động sản, nhà môi giới có được hoa
hồng từ cuộc giao dịch mua bán này. Qua các giao dịch trên thị trường thường
đối với những bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ, nhà môi giới có được hoa
hồng 1% trị giá bất động sản giao dịch từ bên mua và 1% trị giá bất động sản
từ bên bán. Đối với những bất động sản có trị giá từ 1 tỷ trở lên, nhà môi giới
có được hoa hồng là 0,5% trị giá bất động sản giao dịch từ mỗi bên.
• Môi giới thuê và cho thuê nhà ở
Cũng giống như môi giới mua bán bất động sản, môi giới thuê – cho thuê
bất động sản cũng có một vai trò rất quan trọng góp phần thực hiện thành
công các thương vụ giữa bên thuê và bên cho thuê.
Khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất ở diễn ra khá sôi
động thì thị trường cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng hơn. Thị trường nhà ở
cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ
những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho
thuê nhà ở đối với học sinh và người lao động ngoại tỉnh.
Mục đích thuê bất động sản có thể để ở, cho thuê lại hoặc phục vụ cho
mục đích kinh doanh. Nhà môi giới ở đây cũng đóng vai trò là cầu nối giúp
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 11 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
bên đi thuê thuê được bất động sản và bên có bất động sản cho thuê tìm được
khách hàng. Các đối tượng khách hàng thuê bất động sản để ở hay kinh doanh
có mức độ tiện nghi trung bình, phần lớn là các khách hàng thu nhập không
cao. Các đối tượng khách hàng này tuy có mang lại lợi nhuận cho công ty
nhưng không nhiều. Tuy nhiên, các đối tượng có nhu cầu thuê bất động sản có
mức độ tiện nghi cao như chung cư cao cấp, toà nhà văn phòng, các biệt thự,
các căn nhà riêng cao cấp…thường đem lại lợi nhuận lớn cho các công ty môi
giới. Các khách hàng này chủ yếu là những người có thu nhập cao, người
nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam.
Thông thường sau khi giúp hai bên hoàn thành xong thương vụ, ký kết hợp
đồng, nhà môi giới có được có được phí dịch vụ từ hai bên, mức phí tỷ lệ
thuận với trị giá thuê bất động sản và thời hạn ký hợp đồng.
• Môi giới cho nhà đầu tư
Có 4 dạng đầu tư cơ bản là:
- Đầu tư với mục tiêu sở hữu, sử dụng bất động sản
- Đầu tư cho vay để mua hay thuê bất động sản với mục tiêu thu lợi
nhuận từ lãi suất, từ các phí, từ thu hồi vốn
- Đầu tư ngắn hạn vào bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán bất
động sản đầu tư
- Đầu tư dài hạn vào bất động sản với mục tiêu có được thu nhập thường
xuyên nhờ các tài sản bất động sản đầu tư dài hạn
Mặc dù nhiều người dân vẫn đang thiếu nhà để ở, nhưng thực tế có
những người mua từ 3 – 4 căn hộ dù nhu cầu để ở thì không có. Họ coi như
đó là tài sản để dành về sau. Trong thời điểm hiện nay điều này được thấy rõ
nhất khi mà thị trường chứng khoán bùng nổ ở Việt Nam đã làm cho một bộ
phận các nhà đầu tư trên thị trường này thu được một khoản lợi nhuận lớn. Và
lĩnh vực bất động sản là hấp dẫn các nhà đầu tư hơn cả.
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 12 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Các cá nhân và các doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng bất động
sản nhưng họ vẫn mua bất động sản với số lượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoản
tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác của bạn
bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để kiếm lời do họ nhận định
bất động sản sẽ tăng giá.
Để phục vụ những nhà đầu tư này, nhà môi giới cần nhận biết khả năng
tài chính của họ, dung hoà được mục đích đầu tư của họ với những lợi thế của
bất động sản đầu tư, chuẩn bị thật kỹ càng khi giới thiệu cơ hội đầu tư cho
khách hàng, chú trọng đến việc phân tích tài chính, tiềm năng đầu tư vào bất
động sản.
Môi giới cho các nhà đầu tư được coi là hấp dẫn hơn cho các khách hàng
khác. Môi giới cho các nhà đầu tư thường thu được lợi nhuận lớn hơn do phần
lớn các bất động sản này có giá trị lớn, mặt khác các nhà đầu tư thường dễ dãi
hơn, do vậy khi làm việc với họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều với các chi phí
nhỏ có liên quan phát sinh.
Tuy nhiên môi giới cho các nhà đầu tư không phải là một công việc dễ
dàng. Nó đòi hỏi nhà môi giới phải là người hoạt động nhiều năm, có nhiều kinh
nghiệm, có kiến thức sâu rộng trong việc thu thập thông tin, có uy tín và phải
xây dựng được cho mình một mạng lưới hoạt động có trình độ và hiệu quả.
1.2. Vai trò của thu thập và xử lý thông tin
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể - dịch vụ
môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng
về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà
không một ngành nghề nào trong thị trường bất động sản có được.
1.2.1. Khái niệm thông tin, thông tin bất động sản
Trong lịch sử tồn tại và phát triển của mình, con người thường xuyên cần
đến thông tin. Ngày nay, với sự bùng nổ thông tin, thông tin càng trở thành
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 13 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
một trong những nhu cầu sống còn của con người và khái niệm “thông tin”
đang trở thành một khái niệm cơ bản, chung của nhiều ngành khoa học.
Có rất nhiều định nghĩa về thông tin, nhìn chung những định nghĩa đó
đều cố gắng tiếp cận với bản chất của thông tin nhưng chỉ từ những góc độ,
phương diện nhất định nào đó của nó. Có thể xem xét thông tin từ góc độ
phân biệt các loại thông tin như thông tin kinh tế, thông tin khoa học – kĩ
thuật, thông tin văn hoá – xã hội…
Một số tiếp cận có tầm khái quát chẳng hạn: “ Thông tin là dữ liệu mà
có thể nhận thấy, hiểu được và sắp xếp lại với nhau hình thành kiến thức.”
hay “ Thông tin là nội dung thế giới bên ngoài được thể hiện trong sự nhận
thức của con người.”
* Theo điều 11- Luật kinh doanh bất động sản, thông tin bất động sản gồm:
a. Loại bất động sản
b. Vị trí bất động sản
c. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản
d. Quy mô, diện tích của bất động sản
e. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản
f. Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kĩ thuật và xã hội có
liên quan đến bất động sản
g. Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc
tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản
h. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)
i. Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
j. Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan
k. Các thông tin khác
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Luận văn tốt nghiệp 14 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
1.2.2. Thông tin bất động sản
1.2.2.1. Thu thập thông tin về cung bất động sản
• Thông tinh kinh tế - kĩ thuật
- Thông tin kinh tế - kĩ thuật của bất động sản
* Thông tin về loại bất động sản:
+ Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu
là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn
+ Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu
thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ…
+ Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công
nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi…
+ Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp
(đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh…), loại đất nông
nghiệp hay các loại đất khác nếu có.
* Thông tin về vị trí bất động sản:
+ Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ
thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành
phố (tỉnh)
+ Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung
cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm,
thôn, xã, huyện, tỉnh.
+ Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành
lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô
đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn
hộ (đối với nhà chung cư)
* Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản:
+ Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: Diện tích khuôn viên đất, diện tích
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét